Mietrendite in Nordzypern beurteilen, ohne sich auf beworbene Zahlen zu verlassen

Warum beworbene Renditen in die Irre führen

Eine Rendite ist Ertrag geteilt durch Kosten, und viele beworbene Zahlen schönen beides.

• Der Zähler ist oft brutto. Es ist die Miete, bevor etwas davon bezahlt wird. Service Charge, Verwaltungsgebühren, Reinigung, Plattformprovisionen, Nebenkosten in leeren Wochen, Versicherung, Reparaturen und Steuern gehen alle ab, bevor Sie Geld sehen.
• Der Nenner ist oft der Angebotspreis. Ihre tatsächlichen Kosten sind der Preis plus die einmaligen Erwerbskosten und die Möblierung, die für die Vermietung nötig ist. Unser Quadratmeterpreis-Index hält fest, dass Angebotspreise die erzielten Preise überzeichnen und dass es für Nordzypern keinen öffentlichen Transaktionsindex gibt.
• Die Miete ist oft ein guter Monat mal zwölf. Ferienvermietungen an der Küste folgen der Badesaison, die unser İskele-Ratgeber mit Mai bis Mitte Oktober angibt. Studentenvermietungen nahe der Eastern Mediterranean University folgen dem akademischen Jahr, und unser Famagusta-Ratgeber behandelt den Leerstand im Sommer als echte Kostenposition, die zu modellieren ist, nicht als Randfall.
• Manche „Erträge“ sind gar kein Markteinkommen. Manche Bauträger bieten für einen festgelegten Zeitraum Programme mit festem Ertrag oder zugesicherter Miete an. Das sind vertragliche Zusagen des Bauträgers oder eines Betreibers, kein Einkommen aus dem Markt, und sie gehören in die Prüfung des Vertrags durch Ihren Anwalt statt in die Broschüre.

Renditezahlen, die für ein Gebiet genannt werden, sei es von Portalen, Bauträgern oder anderen Dritten, beschreiben ein Gebiet, keine bestimmte Immobilie. Sie sind keine Prognose für eine konkrete Wohnung, und diese Seite erklärt, wie man sie prüft.

Schritt 1: Entscheiden, welche Art der Vermietung Sie kalkulieren

Langzeit-, Ferien- und Studentenvermietung haben unterschiedliche Mietmuster, Kosten und Arbeitsaufwände. Wählen Sie eine aus, bevor Sie rechnen.

• Langzeitvermietung: ein Mieter mit fester Laufzeit. Es gibt weniger Mieterwechsel und geringere Verwaltungskosten, aber weniger Einnahmen pro Nacht.
• Ferienvermietung: Buchungen pro Nacht oder Woche, meist über Plattformen oder einen Betreiber. Die Einnahmen sind in der Saison höher, mit mehr Reinigung, Wäsche, Provision und leeren Wochen.
• Studentenvermietung: möblierte Einheiten, die rund um das akademische Jahr vermietet werden. Unser Famagusta-Ratgeber hält fest, dass Studenten oder ihre Familien oft sechs bis zwölf Monatsmieten im Voraus zahlen, was den Cashflow verändert, und dass der Leerstand im Sommer modelliert werden muss.

Fragen Sie den Verkäufer oder Makler, welches Modell die genannte Zahl voraussetzt. Wenn er es nicht sagen kann, lässt sich die Zahl nicht prüfen.

Schritt 2: Den Nenner aufbauen, Ihre gesamten Erwerbskosten

Gehen Sie vom Preis aus, den Sie tatsächlich zahlen würden, nicht vom Angebotspreis, und addieren Sie:

1. Einmalige Erwerbskosten. Das sind die Übertragungsgebühr für den Titel, die Stempelsteuer, die Mehrwertsteuer auf Neubauten, unabhängige Anwaltskosten, Genehmigungs- und Recherchekosten sowie Versorgungsanschlüsse. Unser Ratgeber zu Steuern und Kosten erklärt jeden Posten. Die Sätze hängen von Ihrem Status und der Immobilie ab; holen Sie die aktuellen Sätze und Gebühren bei Ihrem Anwalt ein, nicht aus einem Renditeblatt.
2. Möblierung und Einrichtung, in dem Standard, den die Vermietungsart verlangt.
3. Zeit ohne Einnahmen. Eine Einheit vom Plan bringt bis zur Übergabe nichts ein; unser Ratgeber zu Zahlungsplänen beim Kauf vom Plan erklärt, wie die Raten ablaufen. Nach der Verordnung zum Eigentum von Ausländern darf kein Wasser- oder Stromanschluss, vorübergehend oder dauerhaft, hergestellt werden, solange die auf den Verkauf fälligen Steuern und Gebühren nicht bezahlt sind; Baustellenversorgung ist ausgenommen (Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026, Art. 4, der § 8(7) des Gesetzes Nr. 52/2008 anwendet). Fragen Sie, ab wann Ihre Einheit rechtlich und praktisch vermietet werden kann, und zählen Sie die Monate davor mit.

Schritt 3: Die Einnahmen aus Belegen aufbauen, nicht aus Inseraten

Angebotsmieten auf Portalen sind das, was Vermieter sich erhoffen. Verlangen Sie stattdessen:

• unterschriebene Mietverträge für die Einheit oder für vergleichbare Einheiten im selben Gebäude;
• Abrechnungen von Buchungsplattform oder Betreiber, die mindestens ein volles Jahr abdecken, Monat für Monat;
• bei Studentenvermietung die tatsächlich erhaltene Miete und die Monate, in denen die Einheit leer stand;
• bei einem vom Betreiber geführten Gebäude die Abrechnung des Betreibers über Bruttobuchungen, Abzüge und den an die Eigentümer gezahlten Nettobetrag.

Wenn ein Verkäufer nur Juli und August vorweisen kann, haben Sie Belege für Juli und August.

Schritt 4: Auslastung und Leerstand ehrlich modellieren

Schreiben Sie auf, in wie vielen Wochen im Jahr die Immobilie Einnahmen bringt und in wie vielen nicht, Saison für Saison. Berücksichtigen Sie bei einer Langzeitvermietung die Lücke zwischen Mietern und jede mietfreie Zeit. Zählen Sie bei einer Ferienvermietung die Zwischensaison und die Wintermonate gesondert. Zählen Sie bei einer Studentenvermietung den Sommer. Eine sinnvolle Prüfung ist ein zweites, schwächeres Jahr mit weniger vermieteten Wochen, um zu sehen, ob die Immobilie ihre Kosten noch deckt.

Schritt 5: Alle laufenden Kosten für ein volles Jahr auflisten

• Service Charge für eine verwaltete Anlage: Fragen Sie, was sie abdeckt und wie sie sich verändert hat;
• Vermittlungs- oder Verwaltungsgebühr sowie Kosten für Reinigung, Wäsche und Mieterwechsel;
• Plattform- oder Betreiberprovision;
• Nebenkosten und Internet, auch in leeren Wochen;
• Gebäude- und Hausratversicherung;
• die jährliche kommunale Grundsteuer;
• Reparaturen sowie eine Rücklage für den Ersatz von Möbeln und Geräten;
• Buchhaltung und Steuererklärung;
• Steuer auf Mieteinnahmen: Fragen Sie einen Steuerberater in der TRNZ, wie sie besteuert wird und ob für Sie eine Quellensteuer gilt, und holen Sie Rat in Ihrem Heimatland ein.

Für eine freistehende Villa führt unser Ratgeber zu den Gesamtkosten des Villenbesitzes die laufenden Kosten auf, die eine Villa für sich trägt. Wenn Sie den Kauf finanzieren, addieren Sie die Finanzierungskosten; unser Ratgeber zur Finanzierung eines Kaufs in Nordzypern behandelt die Wege.

Schritt 6: Drei Zahlen berechnen

• Bruttorendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis. Das zeigen die meisten Anzeigen.
• Nettorendite = (Jahresmiete − jährliche laufende Kosten) ÷ gesamte Erwerbskosten. Das ist die Zahl, mit der Immobilien zu vergleichen sind.
• Cash-Rendite, wenn Sie Kredit aufnehmen = (Jahresmiete − laufende Kosten − Finanzierungskosten) ÷ Ihr eigenes eingesetztes Bargeld.

Halten Sie jeden Eingabewert auf einem Blatt fest, mit seiner Quelle daneben: Mietvertrag, Abrechnung, Angebot oder Ihre eigene Schätzung. Ein Wert ohne Quelle ist eine Annahme und sollte als solche gekennzeichnet werden.

Schritt 7: Das Ergebnis einem Stresstest unterziehen

• Verringern Sie die vermieteten Wochen auf das schwächere Jahr aus Schritt 4.
• Erhöhen Sie Service Charge und Verwaltungskosten.
• Verändern Sie den Wechselkurs. Wenn die Miete in einer Währung gezahlt wird, der Preis in einer anderen und Sie in einer dritten leben, verändert eine Kursbewegung Ihren Ertrag, auch wenn sich an der Immobilie nichts ändert. Northea prognostiziert keine Wechselkurse.
• Nehmen Sie ein Festertragsprogramm des Bauträgers heraus und bewerten Sie die Immobilie allein nach der Marktmiete.

Wenn die Immobilie nur mit der beworbenen Zahl funktioniert, haben Sie etwas Nützliches gelernt, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Programme mit festem Ertrag und Mietprogramme: den Vertrag lesen

Bevor Sie sich auf ein Programm eines Bauträgers oder Betreibers verlassen, lassen Sie Ihren Anwalt klären:

• wer zahlt: der Bauträger, eine Betreibergesellschaft oder die eigenen Einnahmen des Gebäudes;
• wie lange es läuft und was mit Ihrem Einkommen und Ihrer Nutzung der Immobilie geschieht, wenn es endet;
• ob es brutto oder nach Abzug von Service Charge und Kosten gezahlt wird;
• was geschieht, wenn eine Zahlung verspätet kommt oder die zahlende Gesellschaft ausfällt;
• ob der Preis der Einheit höher ist als der vergleichbarer fertiger Immobilien ohne Programm;
• ob Sie aus dem Programm aussteigen können und mit welcher Frist.

Regeln, Steuern und Aufenthalt: Fragen an Ihren Anwalt und Steuerberater

• Kurzzeitvermietung. Fragen Sie Ihren Anwalt, welche Genehmigungen oder Registrierungen die Kurzzeitvermietung für die konkrete Immobilie braucht und ob die Verwaltungsregeln des Gebäudes sie erlauben. Northea hat keine einzelne Regel geprüft, die für jede Immobilie gilt.
• Steuern. Fragen Sie einen Steuerberater in der TRNZ, wie Mieteinnahmen für Ihren Status besteuert und einbehalten werden, und fragen Sie einen Berater in Ihrem Heimatland, wie sie dort besteuert werden. Im Vereinigten Königreich Ansässige können mit der GOV.UK-Seite Tax on foreign income beginnen.
• Aufenthalt. Art. 14(2)(b) der Verordnung über Aufenthaltserlaubnisse und Visa betrifft Anträge auf Aufenthaltserlaubnis von Ausländern, die unbewegliches Vermögen besitzen; seine Unterabsätze (iv) und (v) wurden durch das Amtsblatt der TRNZ Nr. 193 vom 2. Oktober 2026 und Nr. 194 vom 5. Oktober 2026 ersetzt. Wenn Sie die Immobilie vermieten und sich zugleich für einen Antrag auf Aufenthaltserlaubnis auf sie stützen wollen, fragen Sie einen unabhängigen, in der TRNZ zugelassenen Anwalt, ob und wie sich die Vermietung auf diesen Antrag auswirkt. Eine Aufenthaltserlaubnis ist keine Staatsbürgerschaft. Northea ist kein Einwanderungsberater und beantragt, vermittelt oder verspricht keinen Aufenthaltstitel.

Wie Northea hilft

Northea verspricht keine Mietrenditen, keinen Wertzuwachs, keine Genehmigungen und keine rechtlichen Ergebnisse (redaktionelle Richtlinie). Zum Angebot von Northea gehört die Aufbereitung von Unterlagen (vorvertragliche Information). Für eine Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, können Sie Ihren Berater bitten, die Mietbelege, die Entwicklung der Service Charge und die Bedingungen des Betreibers auf einem Blatt zusammenzustellen, mit einer Quelle für jede Zeile und gekennzeichneten Lücken. Steuer- und Rechtsfragen gehen an Ihren eigenen unabhängigen Steuerberater und Ihren in der TRNZ zugelassenen Anwalt. Nach dem Kauf gehört die Mietverwaltung zu den Leistungen unter Private Client Services.

Was diese Seite nicht leistet

Northea ist weder Anwaltskanzlei noch Steuerberater oder Einwanderungsberater. Diese Seite erklärt, wie man eine Renditezahl prüft. Sie nennt keine Rendite-, Auslastungs-, Steuer- oder Gebührenzahl und ist keine Steuer- oder Anlageberatung. Regeln und Sätze ändern sich; lassen Sie daher jeden Punkt von Ihrem eigenen Anwalt in der TRNZ und Ihrem Steuerberater bestätigen, bevor Sie sich binden.

Steuer auf Mieteinnahmen und Steuererklärung: Auswirkung auf die Nettorendite

Stand 1. November 2026: Nach Artikel 31(6) des Einkommensteuergesetzes (24/1982, konsolidierter Text vom 25. Mai 2026) sind 10 % der Brutto-Mieteinnahmen vom Eigentümer oder dessen Vertreter an das Finanzamt (Gelir ve Vergi Dairesi) abzuführen. Möblierte Vermietungen und im Voraus erhaltene Miete zählen zum Bruttobetrag. Für natürliche Personen ist diese Quellensteuer die abgeltende Steuer: Sie wird nicht mit anderen Einkünften zusammengefasst, es werden keine Ausgaben abgezogen, und es erfolgt weder eine Erstattung noch eine Verrechnung. Bei der Berechnung der Nettorendite muss diese Steuer von der Bruttomiete abgezogen werden.

Das Gesetz sieht eine Befreiung vor, wenn die gesamte Monatsmiete unter dem geltenden monatlichen Mindestlohn liegt und der Eigentümer keine anderen Einkünfte nach Artikel 4(1) hat; sie bedarf der Genehmigung der Steuerabteilung. Diese Freibeträge gelten nicht für Personen, die ihren Wohnsitz nicht in der TRNZ haben.

Wenn der Vermieter im Ausland lebt und keinen ständigen Vertreter in der TRNZ hat, ist die Person, die die Miete zahlt, für die Berechnung der Steuer und deren Zahlung an die Steuerabteilung verantwortlich; halten Sie daher im Mietvertrag fest, wer die Steuer zahlt. Ein Erlass aus dem Jahr 2020 legte andere Sätze fest (8 % auf Miete in türkischer Lira und 13 % auf Miete in Fremdwährung); der aktuelle konsolidierte Text nennt einen einheitlichen Satz von 10 %, doch lassen Sie sich die aktuelle Rechtslage von der Steuerabteilung oder Ihrem Steuerberater bestätigen.

Dies sind allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ihr unabhängiger Anwalt in der TRNZ und Ihr Steuerberater sollten den aktuellen Text bestätigen.