Şimali Kiprdə ilkin bazar developeri gecikdirərsə, layihəni dayandırarsa və ya iflas edərsə: alıcılar nəyi yoxlaya bilər

Nə səhv gedə bilər

İlkin bazar riski bir paketdir: layihə gecikə bilər, texniki xüsusiyyətlər dəyişə bilər, developerin kapitalı kifayət etməyə bilər, torpaq və ya icazə vəziyyəti təqdim olunduğundan zəif ola bilər və fərdi mülkiyyət sənədləri təhvildən sonra illər çəkə bilər. Layihə həmçinin dayana bilər: ödənişlər vaxtı çatmağa davam edərkən iş yavaşlayır və ya dayanır. Ən pis halda developer maliyyə baxımından iflas edir. Səbəblərin əksəriyyəti öhdəlik götürməzdən əvvəl araşdırıla bilər.

Nə məlumdur və bu bələdçi nəyi demir

Ödəniş planları bələdçimizdəki tam ödəniş qaydasından kənarda, 119/2026 saylı qanun gücündə fərman developer üçün təhvil müddəti müəyyən etmir, ona görə gecikmə zamanı nə baş verəcəyi müqavilədən asılıdır. Northea ilkin bazar ödənişləri üçün qanunla müəyyən edilmiş eskrou yaradan və ya developerlərdən onları təminatlandırmağı tələb edən rəsmi ŞKTR mənbəyi tapmayıb, buna görə hər hansı belə müdafiə onun sözlərindən və arxasında kimin dayandığından asılıdır.

Bu bələdçi developer iflas edərsə, alıcının tələbinin hansı sırada ödəniləcəyini, yaxud məhkəmənin və ya ləğvedicinin nə edəcəyini bildirmir. Bu, müqavilədən, torpaq mülkiyyəti vəziyyətindən və developerin şəraitindən asılıdır. Depozit ödəməzdən əvvəl müstəqil hüquqşünasdan əlinizdəki developer və müqavilə barədə yazılı rəy istəyin.

Ödəməzdən əvvəl nələri nəzərdə tuta bilərsiniz

Bu yoxlamalar əsas yükü daşıyır və hər biri developer üçün çalışmayan hüquqşünas vasitəsilə araşdırılır (developerin yoxlanması):

1. Torpaq mülkiyyəti: parselin kimin adına olduğu, mülkiyyət növü və üzərində ipoteka və ya yük olub-olmadığı (mülkiyyət, yüklər və hüquqi yoxlama).
2. Tikinti icazəsi: bu layihə üçün verilmiş, təsdiq olunmuş planları satış planlarına uyğun olan.
3. Keçmiş fəaliyyət: tamamlanmış layihələr, vəd olunmuş tarixlərə nisbətdə təhvil və fərdi mülkiyyət sənədlərinin əvvəlki alıcılara verilib-verilmədiyi (developerlər bazası).
4. Şirkətin vəziyyəti: qeydiyyatdan keçmiş qurum, direktorlar, fəaliyyət illəri və hər hansı ictimai mübahisələr.
5. Qeydiyyat: möhürlənmiş müqavilənin bir ay ərzində rayon torpaq reyestri idarəsində qeydiyyatdan keçirilməsi.
6. Tarixlərə deyil, mərhələ sübutları ilə görünən mərhələlərə bağlı ödənişlər (ödəniş planları).
7. Eskrou, təminat və ya saxlanc: vəsaitin yalnız mərhələ sübutu əsasında buraxıldığı bank və ya hüquqşünas eskrosu, təhvildən əvvəl ödənilən taksitləri əhatə edən bank təminatı və ya qiymətin bir hissəsinin təhvilə və ya mülkiyyət sənədinə qədər saxlanması. Heç biri standart deyil, hər birinin dəyəri var və developer imtina edə bilər. Hüquqşünasınız buraxılış şərtlərini, buraxanı və developer iflas edərsə nə olacağını yoxlayır.
8. Gecikmə bəndləri: tarix kimi göstərilən təhvil tarixi, gecikməyə görə kompensasiya və ya qiymət endirimi, mərhələ vaxtı keçdiyi müddətdə ödənişləri dayandırmaq hüququ, uzun gecikmədən sonra geri qaytarma cədvəli və onu nəyin təmin etdiyi ilə birlikdə ləğv etmək hüququ və hansı məhkəmələrin və ya prosedurun tətbiq olunduğu.

Erkən xəbərdarlıq əlamətləri

1. Bina tələb olunan ödəniş mərhələsindən az irəliləyib.
2. Sizdən mərhələdən əvvəl ödəmək və ya endirimi təmin etmək üçün indi ödəmək tələb olunur.
3. Texniki xüsusiyyətlər, planlar və ya təhvil tarixi imzalanmış düzəliş olmadan dəyişir.
4. Developer torpaq mülkiyyət sənədini, icazəni və ya mərhələ sənədlərini verməkdə yavaş və ya könülsüzdür.
5. Əvvəlki alıcılar fərdi mülkiyyət sənədləri üçün uzun müddət gözləyiblər.
6. Yeni yoxlamada torpaq üzərində yeni yüklər və ya ipotekalar görünür.
7. Direktorlar və ya şirkət məlumatları dəyişir, yaxud satış komandası hüquqşünas müqaviləni oxumamış sizi imzalamağa sıxışdırır.

Çətinlik başlayarsa: ilk addımlar

Bunların heç biri hüquqi rəy deyil. Bunlar diqqətli alıcının bu ardıcıllıqla ilk atdığı addımlardır.

1. Dayanın və vəziyyəti qiymətləndirin. Hüquqşünasınız oxumayana qədər yeni sənədlər imzalamayın və layihəni "açmaq" üçün heç nə ödəməyin.
2. Hüquqşünasdan müqaviləni sizin hüquqlarınız baxımından oxumasını xahiş edin: mərhələ vaxtı keçdiyi müddətdə ödənişləri dayandırmaq hüququ, gecikmə kompensasiyası, ləğv və geri qaytarma bəndləri və bildiriş prosedurunu.
3. Hər hansı bildirişi müqavilənin tələb etdiyi formada və ünvana, yazılı şəkildə, hüquqşünasınız vasitəsilə verin.
4. Sahədəki gedişatı sizin adınıza çalışan şəxs yazılı şəkildə, tarixli fotoşəkillərlə yoxlasın və edilmiş ödənişlərlə müqayisə etsin.
5. Parsel üzərində yeni yüklər, ipotekalar və ya məhkəmə qərarları üçün yeni Torpaq Reyestri yoxlaması aparın.
6. Tam ödəniş faylı saxlayın: müqavilə, qəbzlər, bank təsdiqləri, yazışma və mərhələ sübutları.

Satıcının xeyrinə ipoteka qurulmayıbsa, bir illik köçürmə müddəti tam qiymətin ödənildiyi tarixdən işləyir və ona heç nə borclu olmayan developer mülkiyyət sənədini köçürməzsə, alıcıya vurulan zərəri ödəməlidir (bu müddəa ilkin bazar developerlərinin yoxlanması bələdçimizdə göstərilib). Hüquqşünasınız müqaviləniz üçün hansı müddətin tətbiq olunduğunu və bu developerə qarşı hansı vasitənin real olduğunu təsdiq edir.

Təhvil sonluq deyil: fərdi mülkiyyət sənədi

Fərdi mülkiyyət sənədləri layihənin yekun təsdiqindən sonra verilir. Developerin əvvəlki layihələrinin mülkiyyət sənədinə çatmasının nə qədər çəkdiyini soruşun; cavab developer üçün faydalı ölçüdür. Hüquqşünasınız icazənizin Rəsmi Qəzetdə dərcindən sonrakı bir illik köçürmə və 75 iş günlük rüsum müddətlərini qeyd edir.