Kuzey Kıbrıs'ta lüks gayrimenkul: özel edinim için alıcı rehberi

Özel edinim nedir, ne değildir

Çoğu alıcı portallarla başlar. Özel edinim ise alıcının gereksinimlerinden başlar. Arama açık piyasayı ve süren projeleri, ayrıca ilan vermemiş malikleri ve geliştiricileri kapsar. Sonuç, bir ilan akışı değil, kısa ve belgelenmiş bir seçkidir.

Özel edinim ayrı bir hukuki rejim, indirim ya da daha hızlı izin getirmez. Yabancı mülkiyet, koçan, ruhsat ve vergilere ilişkin aynı kurallar, villa ilan edilmiş olsun olmasın geçerlidir. Bu kontrolleri atlayan her "özel erişim" vaadini, yavaşlamanız için bir neden sayın.

Yabancı alıcı sınırları üst segmentte neden daha önemli

Resmî kural. Yabancı gerçek veya tüzel kişi KKTC'de ancak Bakanlar Kurulu'nun satın alma iziniyle ve şu biçimlerden birinde mülk satın alabilir: üzerine tek konut yapılabilen en fazla 1.338 m² arsa; en fazla 3 daire; en fazla 3.300 m² arazi üzerinde, o arazide ikinci bir ev, daire veya konut bulunmayan bir müstakil ev; ya da bir toplu konut veya site içinde 2 adet iki katlı müstakil villa. KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyrukları 6 daire veya 3 villa satın alabilir. (119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, md. 4, 52/2008 sayılı Yasa md. 8(1)'in yerine; KKTC Resmî Gazete Sayı 196, 6 Ekim 2026.)

Bu sınırlar, lüks alımları giriş seviyesinde nadiren gündeme gelen biçimlerde şekillendirir:

• Malikâne arazisi. Geniş kıyı veya yamaç malikâneleri 3.300 m²'den fazla arazi üzerinde yer alabilir (NORTHEA analizi). Bir yabancının satın aldığı müstakil evin altındaki arazi bu üst sınırı aşamaz. Teklif vermeden önce, sonra değil, avukatınızdan arazi alanı hakkında yazılı bir görüş isteyin.
• Şirket üzerinden satın alma. Aynı kararnamenin md. 3'üne göre, payın veya sermayenin herhangi bir bölümü, payın büyüklüğü ya da türü ne olursa olsun bir yabancıya aitse veya yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğu yabancıysa şirket yabancı tüzel kişi sayılır. Bir villayı KKTC şirketi üzerinden elde tutmak, onu tek başına izin rejiminin dışına çıkarmaz. Yapıyı seçmeden önce hukuki ve vergisel danışmanlık alın.
• Çatı katları ve markalı konutlar. Tek bir daire parselinde, birimlerin yarısından fazlası birbiriyle akraba olan veya aynı uyruğu paylaşan yabancılar tarafından satın alınamaz ve imarlı bir alandaki bir konut projesinin en çok %80'i yabancılara satılabilir (md. 8(10)). Hangi akrabalık ilişkilerinin sizin alımınızda sayıldığını avukatınıza sorun. Aranan bir üst katta, geliştiriciden parseldeki ve projedeki yabancılara satışlara ilişkin yazılı bir beyan isteyin.
• Yatırım yolu farklıdır. Kararname "yatırım"ı turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya Ar-Ge alanında en az 10.000.000 € olarak tanımlar. İnşa et-sat sayılmaz (md. 3(3)). Bunu konut sınırlarına bir alternatif saymadan önce avukatınıza danışın.
• Hâlihazırda sahip olduğunuz mülk sayılır. Siz veya şirketinizin hâlihazırda sahip olduğu KKTC mülklerinin sınıra nasıl sayıldığını avukatınıza sorun ve bunları talepte belirtin.

Kimin yabancı alıcı sayıldığı ve iznin nasıl istendiği dâhil tam kurallar Yabancılar KKTC'de ev alabilir mi? rehberimizdedir. Kurallardaki tarihli değişiklikler yabancı alıcı kuralları sayfamızda kayıt altındadır. İmza günü hangi metnin yürürlükte olduğunu avukatınıza sorun.

Talebi yazmak

İyi bir talep haftalar kazandırır. Şunları yazılı olarak belirtin:

1. Konum. Bölgeyi ve ayrıca sizin için neyi sağlaması gerektiğini yazın; örneğin Girne limanına yürüme mesafesi, kısa bir okul yolu ya da görüş alanında komşu olmaması. Bölge sayfalarımız havalimanına, limanlara, en yakın özel hastaneye ve en yakın uluslararası okula olan mesafeleri verir.
2. Mülk türü. Villa, malikâne, çatı katı, tarihî ev veya arsa. Arsa ise ne inşa etmeyi düşündüğünüzü belirtin.
3. Kullanım. Kendi eviniz, yılın birkaç ayında kullanılan bir aile merkezi ya da kiraya verebileceğiniz bir mülk. Kullanım; konumu, yönetimi ve vergi sorularını belirler.
4. Bütçe. Satın alma fiyatını ve ayrıca üzerine eklenen maliyetler için bir bütçeyi belirtin. Bkz. mülk vergileri ve satın alma maliyetleri ve villa için villa sahibi olmanın toplam maliyeti.
5. Zamanlama. Ne zaman görmek, ne zaman tamamlamak istediğiniz ve sabit olan her tarih.
6. Gizlilik. Aramadan kimlerin haberdar olabileceği ve maliklerin görüşmeden önce adınızı bilip bilemeyeceği.
7. Vazgeçilmezler. Bir mülkü eleyen üç şey.
8. Alıcı yapısı ve mevcut mülkler. Kişisel olarak, ortaklaşa mı yoksa şirket üzerinden mi satın alacağınız ve KKTC'de hâlihazırda sahip olduklarınız.

Fonlar: sizden ne göstermeniz istenecek

Üç farklı talep bekleyin: fon kanıtı (bu satın alma için para var), fon kaynağı (bu işlem için paranın nereden geldiği) ve servet kaynağı (toplam servetinizin nasıl oluştuğu). Bunları bankanızla erkenden hazırlayın. Buradaki bir eksiklik özel bir müzakereyi durdurabilir.

NORTHEA bir banka, döviz kuruluşu, yatırım danışmanı veya emanet (escrow) hizmeti sağlayıcısı değildir. Hassas belgeler hiçbir zaman herkese açık bir web formu aracılığıyla istenmez; nitelikli işlemler için güvenli bir müşteri portalı kullanılır (Özel Ofis bölümüne bakın).

Yüksek değerli mülkte koçan ve belgeler

Koçan türü ve koçan zinciri, geniş bir malikânede tek yatak odalı bir daire kadar, çoğu zaman daha da fazla önemlidir; çünkü arazi daha büyük, geçmişi daha uzundur. Koçan türleri KKTC'de tapu türleri açıklandı yazısında anlatılır. Bir koçanın nasıl kontrol edildiği ve kapora öncesi sorulacak 15 soru KKTC'de mülk için durum tespiti yazısındadır. İkisi de burada yinelenmez. Lüks mülkte, avukatınızın dosyasına şu noktaları ekleyin:

• Yalnız ev değil, her yapı. Misafir evleri, personel konutları, havuzlar, garajlar ve ek katların her biri için bir yapı ruhsatı ve tamamlandığında bir onay belgesi gerekir. Onaylı çizimleri isteyin ve bağımsız bir mühendisin bunları sahadakiyle karşılaştırmasını sağlayın. NORTHEA talep üzerine bir mühendisi koordine eder; binaları belgelendirmez.
• Birden çok parsel. Malikâneler çoğu zaman, bazen farklı koçan geçmişlerine sahip, birden çok parselden oluşturulmuştur. Her parsel için ayrı bir araştırma gerekir.
• Kısıtlı alanlar. Avukatınızdan, parselin askeri yasak bölgede olup olmadığını ya da yabancı alıcılar için başka bir biçimde kısıtlı olup olmadığını ve bunun bu satın alma için ne anlama geleceğini yazılı olarak teyit etmesini isteyin.
• Satıcı kim. Uzun süredir elde tutulan aile mülkünün hissedarları, mirasçıları ya da arkasında bir şirket olabilir. İmzayı atan kişinin her malik adına bağlayıcı işlem yapma yetkisi bulunmalıdır.

Kamuya açık emsali olmayan bir mülkün fiyatlandırılması

Kuzey Kıbrıs'ta seçkin mülkler nadiren el değiştirir (NORTHEA analizi) ve Kuzey Kıbrıs için kamuya açık bir işlem endeksi yoktur. NORTHEA'nın m² fiyat endeksi ilan fiyatlarından tarihli bir yönelim verir. 25 Eylül 2026 örnekleminde villalar için en yüksek medyan, m² başına 3.880 € ile Bellapais'teydi (n=11); Girne kent merkezi villalarında bu 2.260 € idi (n=12). Bunlar küçük örneklemlerden gelen ilan fiyatlarıdır, özel yeniden satışlar ve portföy dışı mülkler az temsil edilir; bu yüzden onları endeks sayfasında yayımlanan Yöntem ve Sınırlar bölümleriyle birlikte okuyun.

Belirli bir mülkü fiyatlandırmak için şunları isteyin:

• benzer mülklerin tarihli ilan fiyatları ve danışmanınızın belgeleyebildiği tamamlanmış satışlar;
• inşaat alanı ve arsa alanı, ayrı ayrı ve aynı esasa göre belirtilmiş olarak;
• nelerin dâhil olduğu: mobilya, sanat eserleri, araçlar, tekneler veya bağlama yerleri;
• fiyatı önemli ölçüde değiştirebilen koçan türü;
• personel ve bahçe dâhil işletme giderleri.

İmzadan sonraki takvim

Resmî kural. Pullanmış sözleşme, satıştan doğan vergi ve harçlar ödenmiş ve satın alma izni başvurusu yapılmış olarak bir ay içinde Kaza Tapu Dairesi'ne tescil ettirilmelidir. Aksi halde sözleşme hükümsüzdür (md. 8(6)(1)). Koçan bir yıl içinde devredilmelidir (md. 8(6)(2)) ve koçan devir harçları iznin Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren 75 iş günü içinde ödenmelidir (md. 8(7)). Sürelerden biri kaçırılırsa izin düşer. Satıştan doğan tüm vergi ve harçlar ödenene kadar mülke, geçici veya kalıcı olarak, su ve elektrik bağlanamaz; inşaat sırasında gereken şantiye bağlantıları hariçtir (md. 8(7)).

Avukatınıza yazılı olarak sorulacak iki soru:

• Sizin durumunuzda bir aylık tescil süresi hangi olaydan itibaren işler?
• Sizin alımınızda koçanın devri için bir yıllık süre hangi tarihten itibaren işler? Kararname birden fazla başlangıç kuralı içerir (md. 8(6)(2) ve md. 8(7)).

Bu süreleri avukatınız takip eder. NORTHEA takvimi yanında tutar.

Mülk satın almak ikamet ile aynı şey değildir, ikamet de vatandaşlık değildir. Mülk sahipleri için güncel ikamet izni kuralları satın alma rehberimizde özetlenmiştir.

NORTHEA özel edinimi nasıl yürütür

Süreç sekiz aşamadan oluşur: tanımlama, arama, erişim, seçki, görme, pazarlık, durum tespiti ve edinim. Bunlar Özel Edinim sayfasında anlatılır. Adı belli tek bir danışman tüm uzmanları koordine eder. Avukatlar, muhasebeciler ve bankalar kendi sözleşmeleri kapsamında danışmanlık verir.

NORTHEA'nın ücretleri ve bunları alıcının, satıcının ya da her ikisinin ödeyip ödemeyeceği, herhangi bir hizmet verilmeden önce hizmet sözleşmesinde yazılı olarak belirtilir (sözleşme öncesi bilgilendirme bölümüne bakın). NORTHEA size bir mülk gösterirse, mülkün satıcısı adına hareket edip etmediğimizi sorun; yanıt ve ücret düzenlemesi hizmet sözleşmesinde yazılı olarak belirtilir.

Bu sayfanın yapmadıkları

NORTHEA bir hukuk bürosu, vergi danışmanı veya göçmenlik danışmanı değildir. Bu sayfa, özel edinimin nasıl yapılandırıldığını açıklar. Hukuki ya da vergisel tavsiye değildir. Kurallar değişir. Taahhüde girmeden önce her noktayı kendi KKTC avukatınızla teyit edin.